Hace ya un tiempo escribí algunos detalles sobre la contratación de una hipoteca. En este post quiero ampliar un poco más sobre este asunto con un decálogo que llevaremos en un papelito apuntado para rellenar con las condiciones que nos digan.
Todos tenemos hipotecas, pero muy pocos saben bien los detalles que hay que tener en cuenta. Comprar una hipoteca es igual que comprar un coche. Hay que preguntar ciertas cosas para poder comparar y los coches son distintos, cada uno con sus características particulares: este tiene mejor motor pero peor consumo; el acabado de este es mejor pero el motor no tanto; este otro tiene buen motor pero no tienen el color que me gusta, etc… Pues la hipoteca es lo mismo. Hay muchas cosas que hay que saber para elegir bien. Y no es fácil (además en el banco/caja ya se encargan de que no nos enteremos muy bien de la cosa) porque en cada sitio nos darán unas condiciones distintas.
No es raro que una vez en el notario, nos demos cuenta cuando este nos lee las condiciones, de que aquello no cuadra con lo que hemos pactado verbalmente. Por no hablar de aquellos detalles que el banco no nos dice bajo la excusa de que es que no preguntamos.
Bueno, pues vamos a intentar poner fin a todo esto con una especie de decálogo.
1. Nunca te fies del director del banco. El director es un vendedor, no es tu amigo del alma que sólo quiere el bien para tí. Él va a vender y una vez hecha la venta vete a protestar al maestro armero. No digo que sean ogros malignos, pero sí que no mirarán por tí, debes ser tú quien mire por tí, así que ten claro lo que debes saber y lo que debes negociar. Para eso está este decálogo.
2. Qué Euribor y qué tipo marginal. Cuando vamos a un banco a preguntar, lo primero que nos largan es “aquí tenemos el Euribor+ 0.5″. Muy bien campeón, pero yo quiero saber qué Euribor utilizas porque hay más de uno: Euribor a 1 mes, Euribor a 3 meses, Euribor a 6 meses o Euribor a un año. El más habitual es este último, pero hay que preguntarle al director, no vaya a ser, y que te diga en cuanto está ahora mismo. Sí, él sabe perfectamente en cuanto está pero se lo callará si no le tiras de la lengua, o te dirá que “más o menos en tanto”. No, de más o menos nada, quiero saber en cuanto está ahora, que tampoco es tan complicado y a mí me evita estar buscándolo por ahí.
3. La comisión de apertura. Es negociable, como todo en la hipoteca. No digo que sea conseguible pero sí que se puede negociar. Hay bancos que te la ponen al 0% directamente (ING, Bankinter, Halifax, etc) y otros que te clavan algo por aquí. Bueno pues esta es la primera que tienen que decirnos, previa pregunta nuestra. Ojo, a veces hay condiciones pero de esto y de su afección a las comisiones ya hablaré un poco más adelante.
4. La comisión de cancelación total. Es la que se paga cuando se finaliza de pagar el préstamo. También es negociable e igual que la anterior suele ser 0% en algunos bancos y en otros oscilar por el 1%. También hay que preguntarla.
5. La comisión de cancelación parcial o amortización anticipada. Es parecida a la anterior pero se paga cuando adelantamos cantidades del préstamo sin terminar de liquidarlo del todo. Hay que preguntar cuánto es y si es para cualquier cantidad adelantada porque hay veces que te dicen que es cero pero no te dicen, salvo que preguntes, que es cero sólo si adelantas menos del 25% del capital restante, o algunas otras condiciones parecidas. Eah, pues esta es otra que hay que preguntar. Seguimos con nuestro manual de hipotecas for dummies.
6. La comisión de subrogación. Se paga cuando hay otro banco que te da mejores condiciones que las que tu tienes y decides cambiar la hipoteca a este otro banco. Es habitual que nadie la sepa porque directamente no te la dicen (ah claro es que no preguntamos!!). Pues nosotros la vamos a preguntar. Y es importante que lo hagamos porque suele ser habitual cambiar de banco. Hay mucho bancos que también la tienen a 0%.
7. Los seguros. La ley en España obliga a suscribir un seguro obligatorio para la vivienda, y que cubra incendios. Nada más. Pero los banco nos venden el seguro de la vivienda completito y uno de vida. Vale, dígame cuanto es cada uno. Y algunos directores te dirán: “hombre, depende, las condiciones, el valor asegurado, etc…”. Muy bien, pues vamos a verlo en mi caso concreto: dígame qué datos necesita que se los digo inmediatamente. Mucho ojo a estos seguros porque nos pondrán pegas en decirnos por cuanto no salen, pero no nos damos por satisfechos hasta que no nos lo digan, muy exactamente en cuanto sale cada uno y con qué compañía son. Hay veces que es aquí donde nos clavan, a pesar de habernos dado un tipo marginal muy bajo. Por algún sitio ganan pasta, nunca lo olvidéis. Ah! por cierto, nunca pagéis el seguro todo al principio, es una barbaridad!!.
8. Los gastos asociados. Firmar una compraventa o una hipoteca conlleva una serie de gastos. La mayor estafa es la de los impuestos. Papá Estado se llevará lo indecible por este tipo de operaciones en las que ni pincha ni corta pero quiere una parte (lo siento pero me sale el liberal que llevo dentro). Como digo son gastos muy altos que hay que tener presente. Básicamente son:
- Impuestos de Actos Jurídicos Documentados. Oscila según ciertas condiciones pero anda entre el 0.5 % y el 3%, si no recuerdo mal. Depende de la comunidad autónoma y debéis preguntar cuánto os va a costar a vosotros.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Suele ser el 7% del valor de escrituración. Ojo con esto porque aquí está el clavazo gordo. A preguntarlo también.
- Notaría, Gestoría, Tasación, Registro de la Propiedad. Todos estos también hay que saberlos. No son tanto como el anterior, pero tampoco son desdeñables. Hale! otro a la libreta.
Todos estos gastos son muy importantes a la hora de saber el dinero que necesitamos pedir al banco. Calculad bien estos porque sino luego vienen las sorpresas.
9. Los períodos de carencia. A veces nos dicen: “si quieres al principio sólo pagas intereses y aí se te reduce la cuota”. Muy bien, eso está mu bonito, y es una opción que tenéis, pero debéis tener muy presente que no amortizáis nada de capital durante ese tiempo. Osea que la deuda que tenéis sigue siendo la misma al final del periodo de carencia. No es mala opción en algunos casos muy concretos pero como caso general no me parece aconsejable. Estudiadlo bien.
10. Las condiciones. Ya hemos llegado a esta de la que hablé al principio. Los bancos suelen vender las hipotecas en “pack”, esto es, estas son las condiciones pero sólo si se cumplen estas condiciones (las habituales son que suscribas los seguros con ellos, que domicilies nóminas, que les compres tarjetas, que tus ingresos medios superen cierta cantidad, que el valor de tasación alcance un valor determinado, etc). Vale, mu bien, pues dúgamelas todas toditas pero sin dejarse ninguna, ein?. Además tenemos que preguntarle al director: “Oiga, y que condiciones se me quedan si incumplo algunas de estas durante el préstamo?”. Mmmm… muy importante saberlo, porque hoy todo puede ser muy bonito pero en el futuro no sabemos. Hale!, otro dato para nuetsra libreta de apuntes.
10. La simulación del préstamo y el TAE. Para finalizar, le diremos que nos haga una simulación real de nuestro préstamo (pero real, eh?, que no nos ponga algo por encima, como el tipo de interés) incluyendo las cuotas, seguros, gastos y tó. Además le pediremos el TAE, que siempre es bueno saberlo para comparar con otras, y por último le haremos la pregunta mágica: “Oiga, ¿hay algún coste/comisión/gasto/lo que sea más, que se me haya olvidado preguntar? ¿Seguro que no hay nada más?.
Con esto yo creo que podremos comparar mejor las miles de hipotecas distintas que están pululando por el mercado. No os dejéis embaucar por los encantadores de serpientes, hay hipotecas mejores, peores y pésimas. El director siempre os dirá que la suya es la mejor y que la del de enfrente es peor por esto y lo otro. Bien, pero quiero todos estos datos para verlo yo, y ya le diré al de enfrente que me has dicho que la suya es peor, a ver que me dice él. Pero los datos de este decálogo me lo dice, por favor.
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