El futuro del mercado inmobiliario

He leído un genial post sobre este tema en GurusBlog, un post que encaja bastante bien con mi opinión sobre este tema, y me disponía a dejar mi comentario, pero como me iba a salir muy largo, he preferido comentarlo aquí.

Se viene hablando desde hace tiempo de que el sector inmobiliario está en crisis, o que está apunto de entrar en crisis, o que va a estallar la supuesta burbuja. Es decir, se viene diciendo desde hace tiempo que viene el lobo y de momento parece que hay algunos sintomas de ello pero todavía no ha llegado. Intentaré dar mi visión.

Desde hace unos 3 (tres) años vengo observando un desproporcionado aumento en el precio de las viviendas, sobre todo en el área metropolitana de la ciudad. He visto viviendas pasar de venderse por 13 M de pesetas a 35 M en sólo 2 años. O también pisos con calidades casi de lujo pasar de 15 M de pesetas hace 3 años a 40 ahora mismo. O casas por 39 M hace tres años a 62 M ahora mismo. Estamos hablando de un crecimiento absolutamente desproporcionado.

Y como ha sido esto posible? Gran parte (o toda) la culpa (asumiendo la situación regulatoria como la que es) está en los compradores, que han tomado sus decisiones con falta de información y de forma totalmente irracional. Mientras el banco les daba la pasta, no les importaba el precio, si era alto o bajo. “Si el banco me da la pasta, me lo compro” era la filosofía. He visto a gente comprar pisos a precios desorbitados ante la incredulidad del API que pensaba que nadie lo compraría.

Bueno pues con esto estamos en una situación límite, en la que la gente ya no dispone de tanta pasta. Cualquier vivienda media no baja de los 35-38 M de pesetas y hablo fuera de la ciudad. El grupo de personas que acceden a su primera vivienda debería tener una renta media de unos 3.500 € mensuales para poder afrontar el pago de esa hipoteca. Evidentemente, no son tantos los que puedan estar en esta situación como viviendas están en venta.

Y como digo ya hay síntomas de que algo pasa. Las ventas se han ralentizado. Esto significa que no hay ingresos para las promotoras. He visto que las promotoras se resisten con todas sus fuerzas a bajar los precios y prefieren usar técnicas de marketing para atraer clientes antes que tocar los precios: Regalos de coches, regalos de plazas de aparcamiento, “cheques regalos de 3.000e para los recién casados”, y mil técnicas más antes de tocar los precios. Veo a diario como en las oficinas de ventas se intenta convencer a la gente de que las casas son caras, pero “es que como esta no hay otra”. Vale campeón, lo que tú digas.

Esto demuestra que hay problemas. La gente parece que ha dejado de hacer el imbécil y han optado por comportamientos más racionales. Y esto repercute en las ventas de viviendas. Las promotoras aparentan que no pasas nada pero habrá que ver cuanto duran con esta actitud antes de que se lancen a una reducción de precios. Si cosa sigue igual que ahora y los compradores siguen resistiendo esto no tardará en llegar.

Otro factor importante es la oferta de viviendas que sigue creciendo. Esto también juega a favor de la reducción en los precios. Hay muchas viviendas en construcción que todavía no están vendidas y que probablementese acabarán y seguirán sin estar vendidas. Habrá algunas promotoras que puedan resistir más tiempo sin ventas, pero habrá otras que no. La necesidad de liquidez suele apretar más d elo que parece.

Sigo pensando que es un atentico despropósito la escalada brutal en los precios de la vivienda. Bajar no sé si bajarán o no, si la cosa sigue como hasta ahora seguramente sí. Os recomiendo leer el post de GurusBlog y sus comentarios.